5 ย่าน “ม้านอกสายตา” ที่ควรรู้ก่อนลงทุนซื้อคอนโดกรุงเทพฯ

เมื่อพูดถึงการลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ หลายคนมักโฟกัสทำเลยอดนิยมอย่างสุขุมวิท สีลม สาทร หรือรัชดาฯ เพราะเชื่อว่ามีดีมานด์สูงและให้ผลตอบแทนดี แต่ความจริงแล้ว “ทำเลม้านอกสายตา” หลายแห่งกำลังมีศักยภาพเติบโตอย่างน่าสนใจ ทั้งจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า โครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ และดีมานด์เช่าที่เริ่มขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากเลือกจังหวะและสินทรัพย์ให้ถูก อาจสร้างผลตอบแทนเหนือกว่าทำเลแมสที่ราคาซื้อสูงเกินไปแล้ว

1. บางซื่อ-เตาปูน: ศูนย์กลางการเชื่อมต่อแห่งอนาคต

หลายคนอาจมองข้ามย่านบางซื่อ-เตาปูนไป เพราะไม่ใช่ย่าน CBD ดั้งเดิม แต่การมาของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ซึ่งเป็นศูนย์กลางการคมนาคมระบบรางที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน ได้เปลี่ยนโฉมหน้าของย่านนี้ไปอย่างสิ้นเชิง นอกจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เชื่อมต่อกับ MRT และ BTS แล้ว ยังมีแผนพัฒนาโครงข่ายรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางไกล และรถไฟชานเมืองอีกหลายสาย ทำให้บางซื่อกลายเป็น “ฮับ” การเดินทางที่ไร้รอยต่อ สิ่งนี้ดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้เช่าที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด 

การลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯ โซนนี้นี้จึงเป็นการลงทุนระยะยาวที่มองเห็นศักยภาพจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ การพิจารณาโครงการที่อยู่ใกล้สถานีกลางฯ ในรัศมีที่สามารถเดินถึงได้ หรือมีรถสาธารณะเชื่อมต่อสะดวก จะช่วยเพิ่มมูลค่าและโอกาสในการปล่อยเช่าได้สูง อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ในปัจจุบันอาจยังไม่โดดเด่นเท่า CBD แต่มีแนวโน้มเติบโตสูงในอนาคตอันใกล้จากการไหลเข้าของประชากรและธุรกิจ

2. รัชดาภิเษกตอนปลาย (ห้วยขวาง-สุทธิสาร): ทำเลทองของชาวต่างชาติและคนทำงาน

ย่านรัชดาภิเษกตอนปลาย โดยเฉพาะช่วงห้วยขวาง-สุทธิสาร ได้รับความนิยมอย่างเงียบๆ มาโดยตลอดจากชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน และกลุ่มคนทำงานที่มองหาคอนโดกรุงเทพฯ ราคาเข้าถึงได้ แต่ยังคงใกล้เคียงกับ CBD อย่างอโศก-พระราม 9 จุดเด่นของย่านนี้คือการคมนาคมที่สะดวกสบายด้วย MRT สายสีน้ำเงินตลอดแนวรัชดาภิเษก มีแหล่งช้อปปิ้ง ร้านอาหาร และสถานบันเทิงครบครัน นอกจากนี้ ยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานขนาดใหญ่หลายแห่ง ทำให้ความต้องการเช่าคอนโดมีอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ 

3. ลาดพร้าว-พหลโยธินตอนต้น (พหลโยธิน 24-ลาดพร้าว 1): โซนเชื่อมต่อธุรกิจและการศึกษา

เมื่อก่อนลาดพร้าวอาจถูกมองเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่มีการจราจรหนาแน่น แต่การขยายตัวของรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวส่วนต่อขยาย และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ได้เปลี่ยนภาพลักษณ์ของย่านนี้ไปมาก ลาดพร้าว-พหลโยธินตอนต้น โดยเฉพาะช่วงพหลโยธิน 24 ถึงลาดพร้าว 1 กลายเป็นย่านที่เชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างไร้รอยต่อ ทั้งยังเป็นศูนย์กลางของมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม รวมถึงมีอาคารสำนักงานและหน่วยงานราชการจำนวนมาก ทำให้เป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเจาะตลาดกลุ่มนักศึกษา บุคลากรมหาวิทยาลัย และคนทำงาน 

4. รามคำแหง: ทำเลแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่

รามคำแหงกำลังก้าวสู่ยุคใหม่จากการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้มที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ ซึ่งจะเปลี่ยนการเดินทางในย่านนี้ไปอย่างสิ้นเชิง รามคำแหงเป็นย่านที่มีประชากรหนาแน่น มีมหาวิทยาลัยรามคำแหงเป็นศูนย์กลาง และมีแหล่งรวมร้านอาหาร ตลาด และชุมชนขนาดใหญ่ การเข้าถึงด้วยรถไฟฟ้าจะปลดล็อกศักยภาพด้านการเดินทางและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยและลงทุนมากขึ้น 

5. สุขุมวิทตอนปลาย (อ่อนนุช-บางจาก-ปุณณวิถี): สุขุมวิทที่ยังเข้าถึงได้

แม้สุขุมวิทจะขึ้นชื่อเรื่องราคาที่ดินที่แพงลิบลิ่ว แต่สุขุมวิทตอนปลายตั้งแต่สถานีอ่อนนุชไปจนถึงปุณณวิถี ยังคงเป็นโซนที่นักลงทุนและผู้ที่มองหาคอนโดกรุงเทพฯ สามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าสุขุมวิทช่วงต้นถึงกลาง ย่านนี้ยังคงได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านอาหารต่างๆ นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งและโคเวิร์คกิ้งสเปซใหม่ๆ เกิดขึ้น ทำให้ความต้องการเช่าคอนโดกรุงเทพฯ ในกลุ่มพนักงานออฟฟิศยังคงมีสูง 

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลที่เป็นที่รู้จักเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความเข้าใจในศักยภาพที่ซ่อนอยู่ของย่านต่างๆ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การคำนวณผลตอบแทนอย่างรอบคอบ การใช้ Leverage อย่างชาญฉลาด และการวางแผนการบริหารจัดการทั้งการปล่อยเช่าและการขายต่อ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จในการลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ